22.9個(gè)月 百城樓市庫(kù)存去化周期創(chuàng)近14年來(lái)新高

百城庫(kù)存創(chuàng)下了歷史新高。易居研究院最新發(fā)布的《2024年1月中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，1月份，百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50255萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)-0.5%，同比增長(zhǎng)-4.2%；庫(kù)存去化周期即存銷(xiāo)比為22.9個(gè)月，屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來(lái)的最高水平。

“春節(jié)前后各地樓市寬松政策出臺(tái)頻率高，市場(chǎng)預(yù)期也在積極調(diào)整?！?月22日，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著各類(lèi)政策效應(yīng)的釋放，后續(xù)各城市去庫(kù)存周期都將迎來(lái)拐點(diǎn)，市場(chǎng)將朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展。

庫(kù)存去化周期刷新紀(jì)錄

1月，全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為1449萬(wàn)平方米，成交面積為1712萬(wàn)平方米，總體呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)。

截至2024年1月底，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50255萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)-0.5%，同比增長(zhǎng)-4.2%。這已是全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模連續(xù)12個(gè)月同比下降，意味著2023年以來(lái)庫(kù)存走勢(shì)總體以下行為主要特征。

具體到城市能級(jí)來(lái)看，截至1月底，全國(guó)百城中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3480萬(wàn)、24406萬(wàn)和22369萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.7%和 0.0%，同比增速分別為6.0%、-6.9%和-2.5%?？傮w上，一線城市供貨能力相對(duì)強(qiáng)，而二三線城市偏弱。

“此類(lèi)數(shù)據(jù)說(shuō)明，部分城市的潛在供貨能力受制約。近期全國(guó)各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)以來(lái)，商業(yè)銀行積極對(duì)接具體項(xiàng)目，客觀上有助于改善房企項(xiàng)目的資金狀況，也有助于房企供貨能力的恢復(fù)?！币拙友芯吭悍治霰硎?。

需要注意的是，1月份，全國(guó)百城庫(kù)存去化周期即存銷(xiāo)比為22.9個(gè)月，其屬于2010年有數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)以來(lái)的最高水平。其中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為16.6、19.6和30.2個(gè)月?？傮w上來(lái)看，一線城市去化周期相對(duì)好，二線城市居中，而三四線城市最長(zhǎng)。

從排序可以發(fā)現(xiàn)，成都、三亞和杭州的去化速度相對(duì)較好，存銷(xiāo)比分別為6.4個(gè)月、7.9個(gè)月和8.1個(gè)月；而去化周期超過(guò)100個(gè)月的有兩個(gè)城市，分別是韶關(guān)141.7個(gè)月、晉江108.9個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨于向好態(tài)勢(shì)，購(gòu)房政策效應(yīng)在逐漸釋放，房地產(chǎn)供求矛盾在逐漸化解，此類(lèi)因素都將逐漸改善房地產(chǎn)的去化狀況，“春節(jié)前后各地樓市寬松政策出臺(tái)頻率高，市場(chǎng)預(yù)期也在積極調(diào)整，去庫(kù)存面臨更好的環(huán)境，項(xiàng)目去化將迎來(lái)拐點(diǎn)，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)具有企穩(wěn)向好的發(fā)展基礎(chǔ)”。

“今明兩年樓市壓力大”

需要注意的是，各城市新房庫(kù)存量的增長(zhǎng)不僅受整體環(huán)境影響，還與土地、人口等多方面因素相關(guān)。

一份來(lái)自同策研究院的報(bào)告顯示，2014~2023年，我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售規(guī)模為132億平方米，期間，有198億平方米的土地出讓，無(wú)形中，增了66億平方米的潛在庫(kù)存。

在此基礎(chǔ)上，大量城市廣義庫(kù)存去化周期超過(guò)3年，如長(zhǎng)春、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市廣義庫(kù)存去化周期就達(dá)6年以上，就算是在熱門(mén)的長(zhǎng)三角熱門(mén)地區(qū)，南京也需要3.4年、蘇州2.54年，主要由于南京2023年商品房成交面積下滑24%，蘇州下滑35%，但土地供給側(cè)回調(diào)力度不足，南京2023年土地建面成交規(guī)模僅下滑6.9%，蘇州僅下滑15.2%，導(dǎo)致南京、蘇州廣義消化周期出現(xiàn)了顯著上升。

此外，居民買(mǎi)房偏好也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，2023年二手、一手成交比從2022年的0.77上升至1.06，絕對(duì)值發(fā)生了實(shí)質(zhì)的逆轉(zhuǎn)。

“隨著二手房供應(yīng)上量漲價(jià)跌、需求上行政干預(yù)下的稅費(fèi)優(yōu)惠、購(gòu)房人群增多等趨勢(shì)下，二手房?jī)?yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，也將加速對(duì)新房市場(chǎng)的擠占，二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)也會(huì)更加明顯。”同策研究院分析表示，2024-2025年全國(guó)將處于去庫(kù)存階段，樓市壓力很大。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，2024年春節(jié)期間，各地推盤(pán)力度一般，營(yíng)銷(xiāo)力度大多延續(xù)節(jié)前沖刺水平，多地樓市表現(xiàn)較為平淡。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間一線城市日均成交面積增長(zhǎng)108%、二線城市下滑46%、三四線城市下滑29%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，多數(shù)城市春節(jié)周(2024年2月9日~2月15日)近乎零供應(yīng)，50個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周(2024年2月2日~2月15日)的新增供應(yīng)量?jī)H396.44萬(wàn)平方米，同比下降11%，較2022年同期下降53%。

不過(guò)，需要指出的是，近期，多地出臺(tái)新一輪樓市政策。如海南、濟(jì)南、天津等地先后出臺(tái)公積金政策明確，調(diào)整首套住房公積金貸款最低首付至20%，二套最低首付比例30%；四川興文縣財(cái)政投3000萬(wàn)元建購(gòu)房專項(xiàng)基金，并支持首付緩付、月供墊付。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，春節(jié)后，居民工作、購(gòu)房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策，這部分城市市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，也將對(duì)全國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。此外，就在前兩天，5年期以上LPR大幅下調(diào)，購(gòu)房者置業(yè)成本下降，有望強(qiáng)化核心城市政策效果，也給樓市去庫(kù)存創(chuàng)造了更好的金融環(huán)境。